W ostatnim czasie pojawił się spór w doktrynie oraz orzecznictwie, czy umorzenie zobowiązania w toku postępowania upadłościowego prowadzi także do wygaśnięcia hipoteki na nieruchomości osoby trzeciej, która - w celu zabezpieczenia długu głównego - obciążyła swoją nieruchomość.
Zagadnienie to - z pozoru będące jedynie problemem teoretycznym - w rzeczywistości stanowi żywotny problem dla wielu Polaków, zwłaszcza w stosunkach rodzinnych. Zdarzało się bowiem, że osoba najbliższa, chcąc uzyskać kredyt lub pożyczkę w banku, musiała zabezpieczyć ich spłatę. Jednym z mechanizmów zabezpieczających było ustanowienie hipoteki na domu, mieszkaniu albo działce należących do małżonka lub krewnego. Hipoteką tą można było także objąć udział w prawie współwłasności. Czynność ta, często wyglądająca jako zwykła formalność, niejednokrotnie prowadziła do poważnych konsekwencji prawnych dla właściciela nieruchomości.
Jeżeli bowiem kredytobiorca przestał spłacać kredyt i popadł w zadłużenie względem banku, instytucja ta mogła uzyskać zaspokojenie swojego roszczenia z nieruchomości, na której niegdyś osoba trzecia ustanowiła hipotekę.
Banku nie interesuje to, czy właściciel nieruchomości obciążonej sam zawarł umowę kredytu. Istotny jest tylko wpis hipoteki. Sytuacja staje się jeszcze bardziej skomplikowana, gdy kredytobiorca sam ogłosił upadłość, a sąd umorzył jego dług z tytułu umowy kredytu. Czy w takim wypadku zwolnionym z długu hipotecznego wobec Banku staje się także bogu ducha winny właściciel nieruchomości? Przecież hipoteka była często ustanawiana tylko z troski o osobę najbliższą lub wspólną rodzinę.
Na pierwszy rzut oka odpowiedź na to pytanie wydaje się przecząca. Zgodnie bowiem z art. 491[15] ust. 5 ustawy prawo upadłościowe ustalenie planu spłaty wierzycieli nie narusza praw wierzyciela wobec poręczyciela upadłego oraz współdłużnika upadłego ani praw wynikających z hipoteki, zastawu, zastawu rejestrowego, zastawu skarbowego oraz hipoteki morskiej, jeśli były one ustanowione na mieniu osoby trzeciej.
Jednakże Sąd Najwyższy w uchwale składu siedmiu sędziów z dnia 04 kwietnia 2023 r., sygn. III CZP 11/22, przyjął, że umorzenie wierzytelności na podstawie art. 369 ust. 2 ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2016 r., skutkuje wygaśnięciem hipoteki na nieruchomości stanowiącej własność osoby trzeciej, ustanowionej na zabezpieczenie tej wierzytelności.
SN co prawda podjął uchwalę na podstawie stanu prawnego z przed 01 stycznia 2016 r., ale w mojej ocenie zasada ta winna być stosowana do upadłości ogłoszonych po tej dacie. Stanowisko te jest również przyjmowane przez sądy powszechne. Albowiem przyjęcie innego zapatrywania prowadzi do pewnego paradoksu. Właściciel nieruchomości, który w dobrej wierze ustanowił hipotekę na swojej nieruchomości, nadal jest winny zapłaty wobec Banku, mimo że dłużnik główny został z długu zwolniony. Aksjologia prawa cywilnego oraz zasada słuszności wymagają opowiedzenia się po stronie właściciela. Hipoteka ma bowiem charakter akcesoryjny względem zobowiązania głównego. Innymi słowy hipoteka nie może istnieć bez długu głównego. Skoro kredytobiorca nie odpowiada już za swój dług przed bankiem, nie sposób obciążać nim w dalszym ciągu właściciela.
Oczywiście żaden bank dobrowolnie nie wystąpi o wykreślenie hipoteki. Co więcej, w znakomitej większości wypadków wystąpi z pozwem o zapłatę wierzytelności hipotecznej przeciwko właścicielowi.
Co należy w takiej sytuacji zatem zrobić? Otóż środkiem obrony będzie pozew o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. W pozwie tym należy wnieść o wykreślenie hipoteki z powołaniem, iż dług główny został umorzony w toku postępowania upadłościowego.
Wspomniana wyżej uchwała Sądu Najwyższego dała więc zielone światło wielu dłużnikom hipotecznym do wystąpienia o ochronę ich praw.
